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 Cherch conseil juridiqu Renegocier taxe habitation
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Super_GEGE
  Posté le 28/05/2010 @ 09:24 
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Astucien

j'ai vu une émission où l'on parlait de la possibilité de renégocier la taxte d'habitation.

Normalement elle devrait être révisée régulièrement par l'Etat ce qui n'a jamais été fait et l'évolution fait que ma résidence est bien loin de ce qu'elle était autrefois.

Je cherche à savoir si c'est bien possible et un conseil juridique pour m'aider à proposer la révision au prochain conseil du Syndic.

il doit y avoir de la jurisprudence la dessus.



Modifié par Super_GEGE le 28/05/2010 09:25
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Mister-T
 Posté le 28/05/2010 à 18:45 
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Petit astucien

Bonjour Super Gege

Si tu trouves quelqu'un pour t'expliquer clairement le calcul d'une taxe foncière ou d'habitation, ....la matière est vaste et ardue, alors voilà quelques éléments:

Rappel de certains principes

La taxe d’habitation est encaissée pour le compte de la commune, du groupement de communes auquel elle appartient éventuellement et du département où se situe votre habitation.

Elle contribue au financement des services publics qui ne sont pas à la charge de l’Etat (exemples: routes, écoles, RSA…).

Tout propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit d’un logement au 1er janvier est assujetti à la taxe d'habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Les locaux soumis à la taxe d’habitation sont :

- les locaux meublés affectés à l'habitation et leurs dépendances immédiates : chambres de service, garages… situés à moins d’1 km de votre habitation ;
- les locaux meublés à usage privatif des sociétés qui ne sont pas soumis à la taxe professionnelle.

Les locaux exonérés sont :

- les locaux passibles de la taxe professionnelle ;
- les bâtiments servant aux exploitations rurales ;
- les résidences universitaires gérées par les CROUS ;
- les chambres d'hôtes et gîtes ruraux situés en zones de revitalisation rurale. Cette dernière exonération est soumise à la délibération des communes, après demande de votre part.

LES EXONERATIONS A LA TAXE D'HABITATION

Vous êtes exonérés ou degrevés partiellement si

- vous êtes titulaire de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) ou de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ;
- vous êtes titulaire de l'allocation aux adultes handicapés et votre revenu fiscal est inférieur à un certain montant ;
- vous avez plus de 60 ans ou si vous êtes veuf (sous conditions de revenus) et vous n’êtes pas redevable de l’ISF ;
- vous êtes atteint d'une infirmité ou d'une invalidité vous empêchant de subvenir, par votre travail, à vos besoins (sous conditions de revenus) ;
- vous percevez le RSA de base (c’est-à-dire sans autre revenu du travail).

Dans tous les cas vous devez occuper votre logement au 1er janvier de l’année :

- seul ou avec votre conjoint ;
- ou avec des personnes à charge pour le calcul de l’impôt sur le revenu ;
- ou avec des personnes percevant l’ASI ou l’ASPA ou ayant un revenu inférieur à un certain montant.

Vous pouvez également bénéficier d’un dégrèvement partiel, appelé plafonnement en fonction des revenus si votre revenu ne dépasse pas certaines limites. Le dégrèvement s’applique sur la partie de la taxe qui dépasse 3,44 % du revenu net imposable, après application d’un abattement, variable selon votre famille.

le montant de la taxe d’habitation

Le montant de la taxe d'habitation varie d’une commune à l’autre.

L'administration prend en compte la valeur locative brute du local. Elle est fixée par le cadastre (38 Boulevard Baptiste Bonnet à MARSEILLE) et correspond normalement au loyer annuel "théorique" que le propriétaire pourrait tirer de ce local loué dans des conditions normales et régulières.

Ensuite, l’administration applique certains abattements :

- pour charges de famille sur la résidence principale ;
- pour personnes modestes sur décision de la commune, pour personnes handicapée.

Cette base d'imposition est enfin multipliée par les taux fixés par chaque collectivité locale.

L’avis d'imposition sur lequel figure votre taxe d'habitation (TH) est envoyé automatiquement par l’administration.

A noter : si vous déménagez en cours d’année, vous devez payer la taxe d’habitation du logement que vous occupiez au 1er janvier de l’année d’imposition.

RAPPEL DE CERTAINS TEXTES

Mise à jour périodique de la valeur locative des propriétés bâties et non bâties Version en vigueur au 11 mai 2010


Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant :

- la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ;

- l'actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ;

- l'exécution de révisions générales tous les six ans. Les conditions d'exécution de ces révisions seront fixées par la loi.

I. 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative. ..........

2. Lorsqu'une propriété non bâtie devient passible de la taxe foncière pour la première fois ou après avoir cessé temporairement d'y être assujettie, il lui est attribué une évaluation.

I. Dans l'intervalle de deux révisions générales, les valeurs locatives définies aux I et II de l'article 1496 et aux articles 1497 et 1498, ainsi que celles des propriétés non bâties et des terrains et sols à usage industriel ou commercial, sont actualisées tous les trois ans au moyen de coefficients correspondant à l'évolution de ces valeurs, entre la date de référence de la dernière révision générale (1) et celle retenue pour l'actualisation. Toutefois, en ce qui concerne les propriétés non bâties, il sera, jusqu'à la première révision sexennale, tenu compte de l'évolution des valeurs locatives depuis le 1er janvier 1961.

II. Les coefficients visés au I sont fixés, pour les propriétés non bâties, par région agricole ou forestière départementale et par groupe ou sous-groupe de natures de culture ou de propriété et, pour les propriétés bâties, par secteur géographique et par nature ou catégorie de biens.

Ils sont arrêtés par l'autorité compétente de l'Etat , après avis d'une commission consultative départementale des évaluations foncières dont la composition, dans laquelle entrent notamment des représentants des collectivités locales et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ainsi que des contribuables, est déterminée par un arrêté du ministre de chargé du budget (2). Les coefficients sont notifiés aux maires des communes intéressées et aux présidents des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre. Après application de la procédure d'affichage dans les conditions prévues à l'article 1510 ils peuvent, dans les trente jours, faire l'objet d'un recours administratif de la part du maire ou des représentants des contribuables siégeant à la commission consultative. Ce recours est porté devant la commission instituée par l'article 1651, laquelle prend une décision définitive.

II bis Pour l'application du présent article la valeur locative de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou professionnel peut être actualisée au moyen d'un coefficient unique par département.

II ter.-Pour l'application du présent article, la valeur locative des locaux occupés par les organismes privés à but non lucratif est actualisée au moyen du coefficient applicable aux locaux mentionnés à l'article 1496 (3).

III.L'incorporation dans les rôles d'impôts directs locaux, autres que la taxe professionnelle, des résultats de la première actualisation des valeurs locatives foncières est fixée au 1er janvier 1980. La date de référence est fixée au 1er janvier 1978.

Pour cette première actualisation :

-les valeurs locatives des sols, terrains et bâtiments industriels évaluées à partir du prix de revient conformément aux articles 1499, 1499 A et 1501, sont majorées d'un tiers ;

-la valeur locative de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou professionnel peut être actualisée au moyen d'un coefficient unique par département.

IV. Les actualisations des valeurs locatives foncières prévues pour 1983 et 1986 sont remplacées par une revalorisation forfaitaire dans les conditions prévues à l'article 1518 bis, deuxième et troisième alinéas.

V.L'actualisation des valeurs locatives foncières prévue pour 1988 par le III de l'article 29 de la loi n° 86-824 du 11 juillet 1986 est remplacée par une revalorisation forfaitaire effectuée dans les conditions fixées par l'article 1518 bis.

Dans l'intervalle de deux actualisations prévues par l'article 1518, les valeurs locatives foncières sont majorées par application de coefficients forfaitaires fixés par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers.

I. - Les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'une fiscalité propre peuvent, par une délibération concordante prise dans les conditions prévues au I de l'article 1639 A bis, instituer un abattement de 30 % appliqué à la valeur locative des locaux affectés à l'habitation situés dans des immeubles collectifs issus de la transformation de locaux évalués conformément aux articles 1498 à 1500 et dans des communes sur le territoire desquelles sont situés un ou plusieurs quartiers classés en zones urbaines sensibles définies au 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire.

II. - Le conseil municipal de la commune sur le territoire de laquelle ces biens sont situés communique, avant le 1er octobre 2009, la liste des adresses des biens susceptibles d'être concernés pour l'établissement des impositions au titre de l'année 2010. Pour les années suivantes, il communique les modifications apportées à cette liste avant le 1er octobre de l'année qui précède l'année d'imposition.

Pour bénéficier de l'abattement prévu au I, le propriétaire porte à la connaissance de l'administration, dans les conditions prévues à l'article 1406, le changement d'affectation de ses biens et les éléments justifiant que les conditions prévues au I sont remplies. Lorsque le changement d'affectation est intervenu avant le 1er janvier 2009, le propriétaire doit fournir avant le 1er novembre 2009 les éléments justifiant que les conditions prévues au même I sont remplies.

NOTA:

Loi n° 2008-1443 du 31 décembre 2008 article 110 III : Le présent article est applicable à compter des impositions établies au titre de 2010. Il s'applique également, par voie de dégrèvement, aux impositions établies au titre de 2009 si les collectivités territoriales et établissements publics de coopération intercommunale ont délibéré et communiqué la liste mentionnée au II du présent article avant le 1er février 2009. Ces dégrèvements sont à la charge des collectivités territoriales et de leurs établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre. Ils s'imputent sur les attributions mentionnées à l'article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales.

Contestation DE LA VALEUR LOCATIVE
( Modèle de lettre)
Nom , Prénom
Adresse
Tel

A l’attention du Centre des impôts
Adresse + Code Postal + Ville

A ……………… le …../…../….

Lettre envoyée en recommandée avec accusé de réception
Ci-joint : Justificatifs

Madame, Monsieur,

Par cette présente,

j’atteste être propriétaire du logement situé …………….(stipulez votre adresse) depuis le …..

Ou

j’atteste être locataire du logement situé …………….(stipulez votre adresse) depuis le …..

Hors j’ai eu la surprise de recevoir mon avis d’imposition avec une redevance à payer pour la taxe d’habitation de ce logement trop élevé par rapport à la valeur locative réelle.

Il apparait que vous avez retenue une valeur locative à …………..(précisez la valeur retenu par les impôts). Vous trouverez ci-joint copie de la fiche d’évaluations 6675-M (à demander au préalable aux impôts), justifiant d’une valeur locative à …… (Précisez la valeur réelle).

Par conséquent, je vous demande de bien vouloir revoir à la baisse la valeur locative mon bien et de me faire parvenir le montant exact réévalué de ma taxe d’habitation.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Votre signature

Le syndic peut être mandaté pour agir après décision des copriétaires, suite à assemblée générale portant ce problème en ordre du jour

Vous pouvez aussi demander à une agence immo, moyennant finance, de vous établir une attestation détaillée et actualisée de la valeur locative, qui sera basée sur la nature du bien, sa situation, et l'état du marché immobilier de votre secteur (à joindre à votre courrier)

Voilà un petit résumé,non exhaustif, alors bon courage et en cas de mal de tête change de Toubib

Salutations

Super_GEGE
 Posté le 28/05/2010 à 19:27 
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  Astucien

Merci beaucoup de ton aide.

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