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 Conseils vente immobilière ....merciSujet résolu
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lougal50
  Posté le 22/03/2017 @ 21:41 
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Astucien

tlm

Cela fait maintenant 16 ans que je suis inscrit et fidèle à PCA, ce qui fait que je connais beaucoup de membres et je sais que beaucoup d'entre vous sont toujours capables d'aider.

Vous m'avez beaucoup aidé et grâce à vous je pense m'occuper de mon PC d'une façon très correcte, et je vous en remercie.

Donc je fais appel à vous pour une opération très importante, je compte vendre la maison que j'occupe depuis 27 ans. C'est ma première (et dernière) vente.

Je suppose qu'il y a parmi vous des personnes qui ont déjà vendu leurs biens, c'est pourquoi j'accepte, (en vrac !), tous vos conseils, afin d'essayer de ne pas faire de bêtises ou simplement d'oublier un "truc" important.

En gros je me pose des questions sur :

les diagnostiques à fournir (éviter les oublis) les prix ??? etc etc

La vente par elle même .... je poste des photos sur PAP et le Bon coin ou je passe par une agence immo ?

Les garanties pour l'acquéreur sont elles identiques si je vends en direct ou si je passe par une agence.

En fait, dites moi toutes les erreurs que vous avez faites afin que je les évite !!!

Merci d'avance et bonne soirée.

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kleretnet
 Posté le 23/03/2017 à 07:25 
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  Maîtresse astucienne

ne fais pas la même erreur que moi, s'adresser à une seule agence en lui donnant un mandat d'exclusivité. Fais marcher la concurrence, vas voir plusieurs agences et discute avec elles.

Quant à la vente directe à une personne, méfiance, on a pas tous fait du droit pour connaître toutes les astuces. Si tu as un notaire, il peut aussi de faire une évaluation de ta maison.

Là c'est pas un meuble à 100 € que tu vends, prends donc quelques précautions.

lougal50
 Posté le 23/03/2017 à 07:30 
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  Astucien

Bonjour zig-zag83 et merci,

En fait je ne voulais pas spécialement parler de ma vie privé, mais pour la compréhension je vais donner qq détails pour mieux comprendre.

Je pose ma question, car hier je suis allé chez le Notaire pour signer le règlement de succession de mon épouse.

Ce Notaire m'avait envoyé en septembre dernier son évaluateur qui a ....regardé et mesuré, puis qui a comparé avec des biens similaires vendus dans mon village et alentours.

Mais bon, je pense que cette évaluation ne donne qu'un ordre d'idée, car il n'est pas resté très longtemps et n'est pas rentré dans les détails.

Pour l'instant je n'ai pas de copie de l'évaluation. J'ai juste le montant qui est noté dans la déclaration de succession en rubrique actif de la communauté.

@+

lougal50
 Posté le 23/03/2017 à 07:36 
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  Astucien

et merci kleretnet

Ma réponse ci dessus va te donner des précisions.

Oui pas d'exclusivité, ça c'est sûr, oui je n'ai pas trop de connaissances en droit, tu as raison ....mais les frais d'agence, pfouuuuuu, ce n'est pas 100 euros !!!!!

????

kleretnet
 Posté le 23/03/2017 à 07:47 
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  Maîtresse astucienne

quand j'ai vendu ma maison, je n'ai pas eu de frais d'agence, vu que c'est l'acheteur qui paye. C'est pour ça que je te conseille d'aller en voir plusieurs et de discuter des modalités.

Moi aussi, le notaire m'a envoyé l'évaluateur qui est passé, ça a duré 5 minutes et m'a estimé la maison avec 2 prix : celui qu'elle vaut, et celui que je pourrais la vendre. Je viens de regarder ce compte rendu, c'est très succinct

TintinGV
 Posté le 23/03/2017 à 08:07 
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  Astucien

Bonjour.

C'est une difficulté pour connaitre la valeur de vente car c'est le principe de l'offre et de la demande.

Dans certaines région,attention aux surévaluations faites par les notaires et les agences.

Il est évident qu'un acheteur a tout à gagner à ne pas passer par une agence.

Es tu pressé de vendre ?

Tu vas trouver sur le net,des infos afin de connaitre les démarches diagnostiques (une vaste escroquerie de l'Etat).

rihen
 Posté le 23/03/2017 à 08:28 
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Petit astucien

j'espere pour toi ,que la maison n'est pas dans une copropriété ,sinon en plus des diagnostics ;il y a pré-état et état et plein de douilles

pour te faire cracher au bassinet

un diagnostic est environ 320 à 380€,a ta place comme c'est ton épouse qui est parti et que tu ne devrais pas payer de droits de succesion,

(qui sont quand -meme de 20% sur les descendants)donc si tu n'as rien à payer prend ton temps

Avec nous,(mon frere et moi)c'est nous qui avont du evaluer à nos frais par un agent.A ta place j'essaierais de trouver qq'un des environs est seulement

si je ne trouve pas ,je passe par une agence qui va prendre 5% à 10% (ca dépend)quand même!!!

pixel51
 Posté le 23/03/2017 à 08:35 
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Astucien

Bonjour,

attention avec le bon coin ................ il est fort probable que tu puisses avoir à faire à des "promeneurs", j'en ai un dans mon village.

A chaque fois qu'une maison est à vendre, il visite puis ne donne pas suite.

Plus grave, des visiteurs moins bien intentionnés.

Pas d'exclusivité bien sur mais c'est vrai que les agences s'engraissent bien sur les vendeurs. Je lis plus haut que ce n'est pas grave puisque c'est l'acheteur qui paie mais de toutes façons cela rajoute sérieusement au prix.

Bonnes recherches à toi

lougal50
 Posté le 23/03/2017 à 08:44 
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  Astucien

et merci TintinGV

Je ne suis pas très très pressé de vendre, mais bon, quand même, car le terrain 1710 m² à tondre et la maison 130m² pour moi tout seul, c'est beaucoup de travail d’entretien que je faisais facilement

il y a 10 ans avec mon épouse, mais maintenant ça va vite devenir impossible.....c'est la vie..... et je ne compte pas percevoir ma retraite pour payer des services à domicile pour m'aider.

J'ai vu pour les diagnostics, ça sera une note de 400/500 E, car vu l'ancienneté j'ai le plomb, l'amiante, l'électricité etc etc ........

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lougal50
 Posté le 23/03/2017 à 08:55 
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  Astucien

merci rihen, non je suis en pleine campagne (la France profonde!!!)

Merci aussi pixel51, il est vrai que je n'ai pas envie de recevoir tous les curieux qui savent pas quoi faire le dimanche et comme tu le dis ceux qui vont regarder les serrures

Oui les commissions qq fois un peu fortes ! Par curiosité viens de ressortir mon achat en 1989, j'avais payé la maison 330 000 FF 20 000 FF com et 40 000 FF frais notaires hypothèques etc etc

@+

kleretnet
 Posté le 23/03/2017 à 09:15 
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  Maîtresse astucienne

lougal, les frais c'est pour l'acheteur. Toi si tu passes par un notaire ou une agence, ils déduiront leur commission du prix de vente, ça se négocie. Pas d'argent à avancer hormis les diagnostics. Bon courage

rihen
 Posté le 23/03/2017 à 09:39 
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Petit astucien

ah oui,la plus-value est taxé a 30%. ,sur une residence autre que la principale...

.L'agent m'a pris 5% et a déduit les diagnostics (comme dit par kleretnet)

Si t'as d'autres questions....



Modifié par rihen le 23/03/2017 09:42
sixgosses
 Posté le 23/03/2017 à 09:56 
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Petit astucien

lougal50

-Première démarche à faire: faire le DPE de ta demeure, ainsi l' acheteur fera l' acquisition en toute connaissance de cause(sécurité pour lui et toi)et de lui dépendra la valeur de ta maison

-Affichage dans les grandes surfaces d' une petite annonce sur panneaux prévus à cet effet (c' est ce qui a marché pour moi)

-Une petite annonce sur le quotidien gratuit du coin

-J' ai contacté 3 agences mais sachant que leur commission est proportionnelle au prix vente, elles ont tendance à sur évaluer, et je leur ai demandé d' être plus raisonnable(ça te permettra d' avoir une fourchette de prix)Attention ne donner à aucune l' exclusivité de la vente

-Tu as aussi le notaire,ne pas lui donner aussi l' exclusivité de la vente

-Le bon coin.fr(curieux s' abstenir)c' est gratuit

-Annonce sur PAP, mais c' est payant

-Avertir ta mairie que tu es vendeur, ils sont souvent sollicités par des personnes désirant acheter dans ton coin

-Enfin si personne ne te fais un panneau de vente, à toi d' en faire un (de ta plus belle écriture) à mettre bien en vue

Cordialement

lougal50
 Posté le 23/03/2017 à 10:42 
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  Astucien

Merci encore à vous tous

Le notaire m'a dit hier pas de plus value car résidence principale.

Oui bonne idée, vais prévenir la mairie.

++

rihen
 Posté le 23/03/2017 à 11:06 
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Petit astucien
rihen a écrit :

ah oui,la plus-value est taxé a 30%. ,sur une residence autre que la principale...

ne pas oublier ,que la mairie est prioritaire si elle veut acheter!

miccmacc3
 Posté le 23/03/2017 à 11:37 
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  Astucien

Bonjour les amis

J'ai vendu plusieurs biens commerciaux et un immobilier.

Si les agences sont spécialisés dans les bien commerciaux (elles ont chacune leur domaine ) les notaires se trompent rarement dans

l'évaluation d'un bien.C'est (comme on dit)leur métier.

Une agence aura toujours tendance à surévaluer le bien pour s'approprier le "client"

Le notaire,non,parce qu'il sait que de toute façon ,il faudra passer par lui pour l'acte final.

je me souviens ,il y 37 ans ,mon voisin avait vendu sa maison principale,il fait évaluer le bien par notaire.

je vais faire équivalent en euros:

215000€

Il commence par ne pas comprendre et s'interroger sur la foi du notaire. sa maison lui était revenu à 245000 € !!!

Mais le notaire lui a répondu:

Monsieur ,il ne faut pas confondre la valeur d'un bien et la valeur du marché!!!

Il l'a vendu environ 225000€ ,il faut dire que c’était une belle demeure.

Je pense que cet état de chose est toujours d'actualité.

Super_GEGE
 Posté le 23/03/2017 à 11:46 
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  Astucien

l'idéal, c'est de ne pas passer par une agence et de conclure la vente directement chez le Notaire.

Les agences font comme toi, elles publient les ventes sur Internet.

Bien sûr, elles ont l'argument qu'elles publient sur de nombreux sites mais, je pense que c'est inutile. Quand on cherche un appartement, le réflexe c'est LE BON COIN et PAP.

Pour une idée du prix, suffit de chercher sur GOOGLE des appartements du même type. Ce n'est pas trop difficile à trouver.

Pour le prix, il faut toujours dans un premier temps le surévaluer un peu en espérant le "coup de coeur".

Savoir si tu es au bon prix ?.

Très facile, si tu n'es pas dans le prix du marché, tu n'auras pas beaucoup d'appels.

Si tu veux passer par une agence, contrairement aux autres avis, je te déconseille de passer par plusieurs agences.

Elles font toutes les mêmes publications et ce n'est pas bon de voir un appartement en vente sur toutes les pages que l'on consulte.

En plus, en donnant l'exclusivité, tu auras un traitement "amélioré" enfin, en principe selon la qualité de l'agence mais, tu peux très bien en changer si tu n'es pas satisfait.

Concernant les agences qui gonfleraient les prix pour faire un meilleur bénéfice, je pense que cela tient davantage de la rumeur car l'intérêt de l'agence est de vendre un bien le plus rapidement possible et passer au suivant.

Si l'agence gonfle le prix et qu'elle dépasse le prix du marché, elle ne vendra pas le bien et comme son portefeuille gonfleraient, elle sera rapidement submergée par les biens.

De plus elle ne gagnera pas beaucoup plus d'argent avec la différence entre le prix du marché et une majoration.

Ce n'est donc pas son intérêt.

Les gens étant maintenant très négligeant beaucoup commencent par chercher un appartement puis s'inquiètent seulement ensuite de savoir si la banque accepte leur crédit.

N'attends pas le RDV chez le notaire pour leur demander s'ils ont vu la banque.

Posé la question au téléphone avant de fixer la visite.

S'ils ne l'ont pas fait, invite les à le faire rapidement avant de signer quoi que ce soit.

Il y a des cas particuliers où il vaut mieux passer par une agence quand le bien a des particularités comme indivision, passage de service...

Perso j'ai vendu ma villa comme cela, directement avec le notaire.



Modifié par Super_GEGE le 23/03/2017 11:57
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lougal50
 Posté le 23/03/2017 à 11:52 
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  Astucien

Merci à tous

c'est très sympa tous vos conseils, vous êtes MERVEILLEUX.............

Quoi de mieux que de bénéficier de l'expérience des personnes qui ont déjà fait .............

@+



Modifié par lougal50 le 23/03/2017 11:54
lougal50
 Posté le 23/03/2017 à 12:00 
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  Astucien
Super_GEGE a écrit :

l'idéal, c'est de ne pas passer par une agence et de conclure la vente directement chez le Notaire.

Quand on cherche un appartement, le réflexe c'est LE BON COIN et PAP.

Oui, tu n'as pas tort, (ça évite la com en +) mais comme dis ci dessus, je risque de me payer des "curieux" qui ne pensent pas du tout à l'achat !!!! (je suis dans une grande ville de 400 personnes !!!!) dans un petit village très calme !


Modifié par lougal50 le 23/03/2017 12:02
y.bli
 Posté le 23/03/2017 à 13:38 
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  Maître astucien

Bonjour,

Après plusieurs expériences de ventes et achats immobiliers, je n'ai qu'un conseil, pour t'éviter tous les tracas, passe par une agence

ou plus exactement contacte au moins 3 agences où tu ne signes pas d'exclusivité (tu peux ajouter un notaire si tu veux)

@+

razo
 Posté le 23/03/2017 à 14:06 
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Petit astucien

y.bli a écrit :

Bonjour,

Après plusieurs expériences de ventes et achats immobiliers, je n'ai qu'un conseil, pour t'éviter tous les tracas, passe par une agence

ou plus exactement contacte au moins 3 agences où tu ne signes pas d'exclusivité (tu peux ajouter un notaire si tu veux)

@+

+ 1 pour ce dernier commentaire

Je vais rajouter une chose concernant les diagnostics : c'est environ 400 €, mais attention aussi au délai : certains diag ne sont valables que 6 mois

Attention donc si tu ne vends pas aussitôt !

https://www.allodiagnostic.com/tous-les-diagnostics/validite-diagnostic-immobilier/

lougal50
 Posté le 23/03/2017 à 14:07 
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  Astucien

merci encore à vous deux, j'engrange toutes ces infos.

++

Jean_Aymard
 Posté le 23/03/2017 à 17:32 
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  Astucien

Bonsoir

Je ne vais pas en rajouter tu as eu plein de bons conseils

Sauf peut être PAP, j'ai une connaissance qui a essayé de passer une annonce et elle n'a jamais reçu de proposition de ce site

Elle a finalement vendu grâce à une Agence. Les acheteurs consultent souvent les Agences, et les Agences ont des réseaux importants nationaux.

Si tu prends par exemple le Groupe Orpi ton annonce sera connue de pratiquement toute la France et un Breton intéressé pour aller en Bourgogne pourra être informé.

Le Bon Coin je ne pense pas non plus que ce soit la meilleure solution.

Tu as écris que tu as 1750 m2 de terrain et une Bâtisse. Si le terrain est constructible tu pourrais gagner beaucoup plus d'argent en vendant des lots à construire et la maison séparément

Tu devrais te renseigner si tu ne sais pas. A la Mairie on te renseignera.

lougal50
 Posté le 23/03/2017 à 18:39 
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  Astucien

bonsoir et encore merci à vous

@Jean_Aymard J'ai le "fond" du jardin après la grange (parcelle 171) qui est assez grande pour une construction, mais pas de chemin d'accès possible!!!!!

Fut un temps ou j'avais envisagé la piscine !!!!!!! mais bon pour 5/6 jours / an, ça fait cher le bain

Voisins sur 176/170 et sur 174/172/64 .

Voilà, je vais mettre en résolu car, oui, j'ai eu pleins pleins de conseils et je vous en remercie très sincèrement. Vous êtes super..........

Bonne soirée.

Bon si quelqu'un veut rajouter qq chose....... je prends

TintinGV
 Posté le 23/03/2017 à 19:19 
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  Astucien

Le Bon Coin me paraît important car pas mal d'acheteurs n'ont pas envie de donner 1€ à un Agent Immo qui administrativement,ne sert à rien et n'apporte aucune garantie en plus.

Jean_Aymard
 Posté le 24/03/2017 à 08:28 
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  Astucien

Salut Tintin

C'est juste si tu as

- beaucoup de temps à consacrer aux curieux

- beaucoup de temps pour vérifier de qui il s'agit quand tu vas recevoir des propositions en tous genres

- beaucoup de connaissances en droit afin de ne pas faire n'importe quoi qui pourrait se retourner contre toi

- que tu n'es pas pressé de vendre

- un agent immobilier c'est un "pro" qui a des connaissances, peut te conseiller, dispose d'un réseau, peut vérifier des capacités financières des acheteurs potentiels, sait mettre en valeur ton bien immobilier, etc.... peut même conseiller utilement les acheteurs, et les aider à trouver un crédit.

Et comme tout travail mérite salaire il est logique qu'il soit rémunéré.

Mais chacun fait ce qu'il veut.



Modifié par Jean_Aymard le 24/03/2017 08:29
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